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2023-08-12 15:53:39
作者：公子不悔
昨天写了连涨五年的徐州，近期终于冷了，很多二手房降价出售，很多开发商也开启了降价促销模式。
今天来说说同样连涨了五年的西安。在今年多轮收紧调控，并发布二手房官方指导价后，西安房价已经三连跌了。
西安房价下跌，一方面受制于楼市大环境，另一方面则是调控。
比如二手房官方指导价，再比如8月份发布的限购扩容。
8月28日，西安发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在通知中，西安升级限购政策，并进一步扩大了限购限售范围。
通知提出：
1、将西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道纳入限购、限售范围。
2、居民家庭在我市落户满3年的，方可在限购区域购买第2套商品住房。
这两天，直接让很多人的失去了房票。
当然，西安楼市转向，还与购房放款时间不断延长有很大关系，这一点是很多核心城市二手房下跌的主要原因。西安同样如此。
根据诸葛找房数据研究院披露，西安7月、8月、9月的二手住宅市场每平方米均价分别为15435元、15406元及15316元，下跌趋势已经形成。
成交量方面，二手房已经是一曲凉凉，且大面积降价已经开始。
而原本动辄万人摇号抢房的新房，成交量同样转向了。
根据百度房产西安站的统计，9月份西安共计有31个楼盘6325套房源结束意向登记，同比减少58.2%，环比减少18.4%。
而就在今天，西安发布了“第二批住宅小区二手住房成交参考价格”，涉及103个小区。
二手房官方指导价，最大的作用是降杠杆，增加首付比例，在降杠杆的背景下，外加购房贷款利率走高，放款周期依旧被延长的因素叠加，连涨了五年的西安，房价接下来还会继续回调。
截止到目前，炒房第一城深圳，炒房第二城杭州，炒房第三城合肥，都已经转向。房价不间断连涨五年的徐州和西安，也转向。
这意味着，楼市凛冬已经到来了。
关键问题来了，西安的房子还能买吗？回答这个问题前，我们想要了解西安房价的上涨逻辑。
西安房价上涨的模式比较粗暴简洁，主要是地价和人口带动。
地价方面，西安时不时有地王出现，而地王对房价的带动，无需赘言。就在今年年初，曲江板块拍了一块地，楼面价直接拉升到了25342元/平方米，溢价率高达141.43%，刷新了西安地价天际线。
意味着这个项目未来的预售价，将直接奔着5万元而去。
在地王带动下，在距离这块地不远处，中海曲江大城上演了两次万人摇号抢房场景。
数据显示，20年前，西安的“地王”楼面价格，是1700+/平方米，如今已经突破了2.5万+，地价翻了近15倍。地价上涨如斯，房价岂能不涨。
人口方面，在2017年西安全面降低落户门槛，开启抢人模式后，西安人口快速增加。
2018年西安常住人口增加了38.7万，增量领跑强二线城市，仅次于深圳、广州两个一线城市。
那一年，西安的房价同样领跑，而且是领跑全国。当时，胡润研究院发布的《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》，西安2018年房价涨幅高达14.6%，位居全国第一，全球第三。
此后的2019年，2020年，同样增量很猛。
今年披露的第七次人口普查数据显示，过去十年西安常住人口增加了448.5万人，增量位居全国第四。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
相当于过去十年，平均每年常住人口增加约45万人。这么多的人口流入，购房需求不断增加。凭此，西安跻身常住人口十强城市阵容。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
与此同时，土地供应则是挤牙膏式的饥饿疗法，地价又在不断上涨。双向作用下，房价焉能不涨。
目前，西安楼市房价转向，主要是行政强压所致。主要是贷款难度加大了，购房者即便有心购房，也无力实现，因为没有贷款支持，除非全款。
但能全款购房的毕竟是少数。
换句话说，西安的上涨推动力仍在。西安人口仍在不断增加，而城市地位又在不断上升，过去几年，西安获得了国家中心城市头衔大利好，近日“黄河流域环境保护与高质量发展”规划纲要出炉，西安被重点点名，是黄河流域的核心引擎之一。
这意味着，西安未来的发展潜力依旧非常大。
人口和潜力，决定了西安未来楼市依旧有上升空间。目前虽然回调，但长线来看，还会继续慢涨下去。
由此，本号认为，西安当下购房可以暂缓。购房可以等到年底，可以入手，尽量购买新房。最好选择没有债务风险的品牌房企。
年底包括西安在内的人口增量和经济增量显著的中心城市，基本都会筑底，然后进入漫长的爬坡期。
